냉탕과 온탕을 오락가락한 게 그간 정부의 정책이었다. 부동산 이야기다. 정부는 집값이 천정부지로 오를 때는 강력한 규제정책을 펼치다가 경기가 나빠지면 인위적으로 경기를 부양시키기 위해 규제를 완화하고 부양정책을 내놓는다. 지난 40년 간 부동산 정책을 살펴보면 늘 그래왔다. 노무현 정부, 이명박 정부 모두 마찬가지였다. 양도세, 총부채상환비율, 투기지역 지정 등을 풀었다 조였다를 반복했다.

문제는 이런 행보가 장기적으로는 부동산 시장을 더욱 불안정하게 만든다는 점이다. 다수 국민이 주택 정책만은 정부을 신뢰하지 않는 이유도 같은 맥락이다. 규제정책을 펼쳐도 언젠간 다시 풀린다고 생각한다. 정부가 정책을 펼쳐도 제대로 시장에 먹히지 않는 이유가 여기에 있다. 그럼에도 정부는 여전히 냉온탕을 오가는 정책을 펼치고 있다. 그 이유는 무엇일까.

기본적으로 집을 바라보는 개념이 상충하기 때문이다. '공공재로서의 집'과 '재화로서의 집' 사이에서 방황하는 게 이제까지의 정부였다. 그렇기에 지금까지 주택문제에 관해, 즉 '집'이라는 공간을 어떻게 바라봐야 하는지를 정리할 필요는 있다. 집은 삶의 거처인가, 돈벌이 수단인가.

지난 17일 금천구청 주최로 금천시민대학 1기 토크콘서트 '대한민국의 길을 묻는다' 여섯 번째 강의에서는 집이 우리 사회에 던지는 화두를 고민하는 자리가 마련됐다. 고성국 정치평론가, 이태경 토지정의시민연대 사무처장과 고종완 RE Member 대표가 참석해 '집, 살 것인가? 말 것인가?' 란 주제로 우리 사회의 부동산 논란을 이야기했다.

고종완 대표는 부동산 컨설턴트로 투자 수익률, 투자 등을 상담하고 있다. 한국의 부자들이 가장 만나고 싶어하는 부동산 투자전문가다. 반면, 이태경 사무처장은 <위기의 부동산>, <부동산 신화는 없다> 등을 쓴 저자로 토지 공개념 도입을 주장하는 시민단체 활동가다.

다음은 이들의 대담 내용.

ⓒ금천구청

집, 사야하나 말아야 하나

고성국 : 단도직입적으로 묻겠다. 집을 사야 하나 말아야 하나.

고종완 : 직접적으로 물어보니 당황스럽다. 물어보니 답하겠다. 올 하반기가 내 집 마련을 계획하고 있는 분에게는 적기라고 생각한다. 어떤 주택을 사느냐는 다르지만 중소형 주택은 올 하반기에 시장 가격보다 낮은 급매물이 나오면 노려보면 좋을 듯하다.

고성국 : 올 하반기가 부동산 가격이 바닥을 치고 올라갈 가능성이 있는 시점인가.

고종완 : 바닥을 쳤는지 모르겠지만, 바닥에 근접했다고 본다. 강남은 몰라도 강북은 그렇다. 소형은 더는 크게 빠질 게 없다고 생각한다. 강남 지역, 재건축 지역, 대형주택은 조금 더 조정할 필요가 있지만 말이다.

고성국 : 집이 주거의 공간으로서 역할을 해야 하는데, 전반적으로 그렇지 못한 게 현실이다. 대한민국 주택 정책은 누구를 위한 정책이라고 생각하나.

이태경 : 사실 지난 40년 동안 대한민국 부동산 정책은 경기가 침체하면 규제를 풀고 오르면 묶고를 반복했다. 그러다보니 건설업이 과잉 성장했다. 건설업 주변에도 사업이 많다. 이삿짐센터, 도배업 등이 그렇다. 건설업 비중이 GDP의 20%다. 그렇게 커진 건설업에 비해 서민은 박탈감을 맛볼 수밖에 없었다. 집값은 지속해서 올랐기 때문이다.

문제는 참여정부 이전까지는 정부에서 이렇다 할 부동산 정책이 없었다는 점이다. 부동산을 경기 부양 수단으로만 삼았다. 참여정부는 그나마 토지 공개념이라는 기조로 주거복지 정책, 종합부동산세 등을 이야기했다. 물론 버블세븐에서 주택 가격이 올랐지만 불가피한 세계적 추세였다. 그렇게 틀이 어느 정도 잡힌 부동산 정책을 현 정부가 들어와 토건, 부자들만을 위한 정책으로 바꿔놓았다.

고종완 : 부동산학에서 정부 정책의 목적은 아주 뚜렷하다. 첫째가 서민주거 안정이고 둘째는 시장안정이다. 이런 면에서 보면 이명박 정권은 둘 다 실패했다고 생각한다. 지난 40개월 동안 전월세 가격이 약 40% 올랐다. 주택통계가 나온 이후 가장 높은 수치다. 가장 장기간 상승했다. 그만큼 서민 주거의 부담은 커질 수밖에 없다.

시장안정이 의미하는 바는 집값이 급등하면 정책을 펼쳐 가격을 안정시키고 집값이 내려가면 올리는 걸 말한다. 시장의 실패를 방지하기 위해 정책이 존재하는 셈이다. 하지만 지금 집값이 떨어지고 있는 상황에서 정부는 이렇다 할 조치를 취하지 못하고 있다.

이명박 정부는 부동산 경기가 위기 상황에 왔음에도 총부채상환비율(DTI)나 분양가 상한제 등 세계에서 유례를 찾을 수 없는 규제들을 풀지 않고 있다. 참여정부 때는 이런 제도가 집값안정에 효력이 있었다. 하지만 지금과 같은 하락 상황에선 풀어야 한다. 이 제도로 인해 주택 거래량은 작년보다 30% 감소했다. 결국, 하우스푸어들은 집을 팔수 없다. 매입할 사람이 집을 사지 않으니 말이다. 이는 수요가 전세로 쏠리는 현상을 만들고 전셋값 상승을 부추기는 주범이 되고 있다.

고성국 : 부동산 시장을 DTI 제도가 왜곡시키고 있다는 시각에 대해 이태경 처장은 다르게 생각할 듯하다.

이태경 : 시장은 자원을 배분하는 순기능이 있다. 하지만 부동산 시장이라는 건 일반 시장과는 다르다고 생각한다. 일반 시장은 수요가 늘어나면 공급이 늘어나지만 부동산 시장은 수요가 늘어나도 공급이 늘기엔 오랜 시간이 걸린다. 수요와 공급을 맞추기는 쉽지 않다. 그렇기에 이를 조정하기 위해 규제가 필요하다. DTI도 그런 규제 중 하나다.

물론 정부가 풀 수 있는 게 있고 풀지 못하는 게 있다. 부동산이라는 게 국민 경제에 차지하는 비중은 너무 크다. 당장 급락하면 타격이 심각하다. 그렇기에 부동산 가격을 연착륙시키는 게 필요하다. DTI도 마찬가지다. 무턱대고 풀면 안 된다는 게 아니다. 가격이 천천히 연착륙할 수 있도록 하는 장치로 사용해야 한다는 거다.

DTI, 풀어야 하나 그대로 둬야 하나

고성국 : 고종완 대표는 우리나라 부동산 시장이 거의 죽기 전이라고 했다. 이명박 정부가 올해 들어 10여 차례 부동산 시장 정상화를 위한 정책을 발표했다. 하지만 그때마다 실패했다. 그 이유가 DTI를 풀지 않아서라고 말했다. 왜 그런가.

고종완 : 노무현 정부 때 집값이 잡히지 않다가 마지막 나온 DTI가 집값을 잡았다. DTI는 부동산 가격이 오를 때 필요한 정책이다. 현재의 빈사 상태에서 이런 규제는 안 된다.

고성국 : 그러면 정부는 왜 DTI를 풀지 못하는 건가.

고종완 : 선거 때문이다. 지금 상황에서 DTI를 해제하면 돈이 풀린다. 현재 금융도 불안하고 주식도 불안하니 풀린 돈이 가는 곳은 강남 부동산이다. 그러면 선거철에 새누리당에 불리하다. 정부가 못 푸는 이유는 국민들이 반대하기 때문이다.

고성국 : 그럼 집값은 높은 게 좋은가, 낮은 게 좋은가.

고종완 : 그건 정답이 없다. 다만 집값은 조금씩 오르는 게 좋다고 생각한다. 물가 상승률 정도만 오르면 최고의 상황이다. 집값이 내려가면 부동산 주택 시장이 죽기 때문이다. 부동산 시장과 연계된 인원은 상당하다. 고용에도 악영향을 끼친다. 경기도 어렵게 한다. 집값이 내려가면 주식이 내렸을 때보다 소비가 더 줄어든다. 그리고 집값이 안 오르니 집값 상승에 대한 기대가 없어 수요가 전세로만 몰린다.

이태경 : 동의하지 않는다. 집값은 떨어지는 게 맞다. 지금 집값이 떨어지는 건 자연스러운 현상이다. 거품이 꺼지고 있기 때문이다. 건설업에 고용 부분이 크다는 건 맞다. 하지만 그게 무서워서 계속 가격이 올라야 한다는 건 주객이 전도된 이야기다. 건설업도 인식을 전환하는 게 필요하다. 건설업을 통한 내수를 진작한다는 건 그만해야 한다. 목이 말라 바닷물을 마시는 꼴이다. 지속가능하지 않고 사회적으로 출혈도 크다. 언제까지 이렇게 우리 사회가 나가야 하는가.

고종완 : 그동안 많이 올랐기에 거품이 사라지고 있다는 지적은 나도 동의한다. 하지만 부동산 경기가 불황인데 부양책을 펴는 게 아니라 경기를 침체시키는 정책을 펴는 건 문제라고 생각한다. 홍수기에 가뭄 대책을 쓰고 있는 셈이다. 시장 상황과는 역주행하고 있다. 사고를 일으킬 수도 있는 상황이다. 부양책과 규제는 구분해야 한다. 부양책을 펴라는 게 아니라 규제를 풀라고 이야기하는 거다.

고성국 : 부동산 경기가 위축돼서 규제를 풀어야 한다는 이야기인 듯하다.

이태경 : 발상의 전환이 필요하다. 지금의 부동산 시장은 지난 40년 동안 유지했던 패러다임이 바뀌고 있다. 부동산을 바라보는 관점, 처방 등 기반 자체가 달라지고 있다. '주택이 모자란다, 택지가 모자란다, 가격이 상승해야 한다' 등의 패러다임을 이젠 종언할 시기가 온 거다.

다른 나라를 봐도 생산인구가 정점을 찍은 이후, 부동산 경기는 하락한다. 구조적인 이유다. 우리나라의 경우 생산인구가 2016년에 정점을 찍는다. 그 이후엔 부동산 가격이 하락한다. 이런 상황에서 더는 부동산으로 경기를 부양하는 식의 패러다임은 전환돼야 한다.

우리는 언제까지 부동산을 어떻게 하면 살 수 있을까를 고민해야 하는지 모르겠다. 여기서 해방되어야 한다. 2006년에 대출받아 집을 산 사람들을 하우스푸어라고 일컫는다. 활황기 때 대출을 받아 샀지만, 이후 불황기가 찾아오자 대출금도 제대로 갚지 못하는 사람들이다. 앞으로 또다시 부동산 시장이 급등하는 시기가 오리라 생각한다. 그때도 대출받아 집을 살 건가. 그 뒤 불황기가 오면 또다시 이들은 하우스푸어가 될 거다. 이걸 언제까지 반복해야 하는가.

그렇기에 정부 정책이 굉장히 중요하다. 일희일비하지 말고 부동산을 공개념으로 접근하는 정책이 필요하다. 그렇지 않으면 또다시 급등기를 거치고 난 뒤, 불황기 때 하우스푸어를 양산해낼 거다.

ⓒ금천구청

언론은 문제가 없는가

고성국 : 부동산 패러다임 관련해서 언론의 탓도 있는 듯하다. 북한이 핵 실험을 한다고 하면 당장 사회부 기자들이 슈퍼마켓에 간다. 사재기를 하는지 알아보기 위해서다. 웃긴 점은 그런 보도가 나오면 진짜 사재기가 시작된다는 점이다.

고종완 : 지나치게 균형을 잃은 폭락론은 문제라고 생각한다. 집값 거품이 많고, 일본과 구조가 비슷하다며 앞으로 버블붕괴가 다가올 거라고 언론에서 이야기한다. 최근 언론을 보면 과도하게 사람들에게 겁주고 심리를 위축시키는 기사들이 많다. 우리나라는 2016년에서 2020년 사이에 버블 정점이 올 수 있다고 생각한다. 하지만 아직은 아니다. 버블은 아직 지나지 않았다.

이태경 : 폭락론을 이야기하는 건 무책임하다고 생각한다. 그러나 그보다 압도적으로 많았던 게 투기와 매입을 부추기는 기사였다. 참여정부 때 종부세를 세금폭탄이라고 보수 언론에서는 내내 공격했다. 자연히 정책 효과는 떨어지고 부동산 시장에 악영향을 끼쳤다.

언론에서 부동산 매입과 폭등을 부추기는 이유는 부동산 광고가 많기 때문이다. 보수신문을 보면 아파트 분양 광고가 넘친다.

고성국 : 여당과 야당에서 대통령 후보 출마 선언을 하고 공약 발표를 한다. 부동산 주택 전문가로서 지금까지 나온 여야 대선 후보들 중 주목할 만한 공약이 있다면 무엇인가.

이태경 : 대선 주자가 부동산 정책을 이야기한 사람은 없다. 며칠 전 정세균 후보가 토지 공개념을 이야기했지만 각론을 이야기하지 않았다. 하지만 문제의식은 좋다고 생각한다. 부동산 시장이 침체되니깐 이야기를 하지 않는 듯하다.

고종완 : 후보들도 뾰족한 수단이 없기 때문에 그러리라 생각한다. 전ㆍ월세 가격이 오르는 것에는 어떤 혜안도 없다. 매매가가 올라가면 DTI 등으로 규제하면 되지만 전ㆍ월세는 그렇지 못한다. 공급이 부족해서 발생하는 일이라 전ㆍ월세비를 국가에서 보존해주는 수밖에 없다. 근본대책은 공공임대를 늘려야 하는데 그렇게 가기엔 땅 확보, 재정 문제 등이 해결돼야 한다. 하지만 더는 그런 돈도 땅도 없다.

고성국 : 누가 대통령이 되도 부동산 문제는 속 시원하게 해결하기 어렵다는 이야기인 듯하다. 하지만 부동산 문제가 대선 주자들에게 표가 안 되서 그런지, 심각하지 않다고 생각해서 그런지, 정말 답이 없어서 공약으로 내세우지 않는지는 우리가 고민해봐야 할 듯하다. 오랜 시간 감사하다.

금천시민대학 토크콘서트 "대한민국의 길을 묻는다!"는 6월 12일부터 7월 24일까지 총 7회에 걸쳐 매주 화요일 저녁 7시부터 금천구청(지하철 1호선 금천구청역 바로 앞) 12층 대강당에서 열립니다. 신청은 무료이며, 개별 토크콘서트 신청도 가능합니다. 마지막 강연인 '전환의 세계, 변화의 시대, 그리고 한국의 미래'란 주제로 백낙청 서울대학교 명예교수와 김종인 전 새누리당 비대위원이 참석한다. ☞토크콘서트 안내 보기 ☞토크콘서트 신청하기

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