광주광역시, 중앙공원 '특례사업 해명' 누구 위한 것인가?
검찰 압수수색 이후... 수사결과 앞서 적극 해명 나서
2019.09.12 10:21:38
광주광역시, 중앙공원 '특례사업 해명' 누구 위한 것인가?

광주광역시가 최근 민간공원특례사업과 관련하여 일부 오해가 있다며 해명자료를 내놓았다.

그러나 시의 해명자료는 논란이 되고 있는 중앙공원 사업자가 금호산업에서 호반건설로 바뀐 이유에 대한 해명이 아니라 오히려 사업자의 이익을 대변하는 듯한 내용이어서 이것 또한 문제로 지적되고 있다.

특히 이미 시와 의회 등에 대해 압수수색까지 들어간 검찰의 수사결과를 기다리지 않고 시가 적극적인 해명에 나선 것은 계속적인 여론의 압박을 일단 잠재우자는 의도로 읽힌다.


▲민간공원 특례사업 의혹이 일고 있는 풍암동 중앙공원 일대 ⓒ광주광역시


시가 해명하는 부분은 첫째가 민간공원특례사업 2단계 중 일곡, 운암산, 신용공원 등은 세대수 증감이 없었지만 유독 재심사를 거쳐 사업자가 변경된 중앙공원 1, 2지구만 세대수 및 용적률이 증가했고, 금융비용이 증가되었다는 업체의 말만 듣고 시가 세대수를 늘려주었다는 의혹을 주장한 언론보도이다.

둘째는 우선협상대상자 평가 때 용적률․건폐율에 대해 평가점수 12점을 부여했음에도 선정 이후 원칙을 무너뜨리고 용적률을 완화한 것은 특혜 의혹이 있다는 것이다.

셋째는 금호건설에서 호반건설로 재선정된 중앙공원1의 경우 266세대 증가로 사업자에게 2천억 원이 넘는 수익을 안겨 주고 있다는 점이다. 다만 이 경우 수익이 아니라 매출을 잘못 보도한 것으로 보인다.

이에 대해 시는 설명자료를 통해 1단계 사업은 비공원시설 비율이 마륵(23%), 봉산(22.9%), 송암(21.4%), 수랑(16.9%) 등이었으나 2단계 사업은 비공원시설 면적을 10% 이내로 제한하고 나머지 90% 이상을 공원으로 기부 채납키로 한 것은 전국 유일이라는 주장이다.

시는 공원일몰제를 앞두고 도시의 공원 확보를 위해 민․관거버넌스 등을 통한 사회적 합의로 이렇게 했다는 입장이다.

시가 밝힌 2단계 비공원시설 비율은 중앙1(7.85%), 중앙2(6.8%), 중외(7.0%), 일곡(5.9%), 운암산(10.9%), 신용(22.2%) 등이다.

민간공원 특례사업은 ‘도시공원 및 녹지 등에 관한 법률’ 제21조의2에 따르면 민간사업자가 공원면적의 30% 이내에서 비공원시설 등 수익시설을 건립하고 나머지는 공원으로 조성하여 공원관리청에 기부 채납하는 제도이다.

시는 또 2단계 사업의 세대수 또는 분양가 조정 사유에 대해서는 2단계 사업제안서 공고 때 민·관거버넌스 협의를 통해 비공원시설 면적은 평균 10% 미만, 용도지역은 제2종일반주거지역으로 제한했다고 밝혔다.


금융비용의 경우 평가의 공정성을 위해 3년 만기 회사채 기준(공고일 당시 1단계 2.2%, 2단계 2.8%)으로 산정하여 비용 계산토록 제안 요청하였다. 시는 그 근거를 대구광역시 등 타 지자체도 동일한 기준으로 사업제안서 공고가 이루어지고 있다는 점을 덧붙였다.

그러나 선정된 제안서에 대해 전문기관에 의뢰하여 타당성 검증 용역을 실시한 결과 금융시장에서 특수목적법인(SPC)에 통용되는 금융비용은 5~7%로 적용되어 금융비용 증가에 대한 해결책 마련이 필요했고 이를 위해 세대수 증가 또는 분양가격 인상이 제시되었다는 것이다.

2단계 사업은 당초 비공원시설을 평균 10% 미만으로 제한하여 제안된 비공원시설 부지 규모를 늘릴 수 없어서 증가된 금융비용 등 문제를 해결하려면 세대수 증가 또는 분양가 인상 외에는 대안이 없다는 입장을 내놓았다.

따라서 중앙 1, 2지구는 용적률에 여유가 있어 분양가는 최초 제안 그대로를 유지하면서 세대수를 증가하는 방법을 선택하였다는 것이다.

이 같은 시의 입장은 사업자의 입장에서 해명하는 것이어서 오히려 의혹을 더욱 부추기고 있다. 이런 식이라면 사업자는 ‘누워서 떡먹기’나 다름없다는 업계의 지적이다.

또 시는 심사 선정 후 용적률 등 규모 변경은 불가능한지 여부에 대해서는 민간공원 특례사업 제안요청서 제11조에 따라 협상중이거나 협약체결 이후라도 부지의 여건 등 제반사정을 감안하여 위치, 사업규모, 배치형태 등을 조정할 수 있도록 규정되어 있다고 설명했다.

이 경우 금융비용 증가에 따른 사업 타당성 확보를 위해 사업규모 조정이 불가피하다는 것이다.

세대수 증가가 그대로 사업자의 수익이 되는가에 대한 것도 논란의 여지가 있다는 것이 시의 입장이다.

언론 보도에서는 증가 세대수(266)에 분양가를 적용한 단순 산출한 값으로 사업자의 매출이 2천억 원 안팎으로 늘어났다고 주장하나 이는 세대수 증가로 인한 공사비, 금융비용, 관련 제반 경비 증가 등을 감안하지 않은 것이라고 해명했다.

세대수 증가로 인한 사업수지 분석결과 세대수 증가만큼 사업비는 크게 증가되었으나 그로 인한 전체 투입비용 등을 감안하면 수익률은 오히려 감소된다는 해명이다.

세대수 증가는 당연히 사업비가 오르는 것이고 그만큼 수익구조도 좋아지는 것이 상식인 데 ‘수익률’이 떨어진다는 식의 해명은 앞뒤가 맞지 않는 이야기로 보인다.

시는 궁여지책으로 특혜 의혹을 불식하기 위해 사업이 완료된 후 전문기관의 정산을 거쳐 제안사가 당초 제안한 수익을 초과한 경우에는 초과수익을 공원사업 등에 재투자하는 내용으로 협약 체결 준비 중에 있다고 덧붙였다.

한편 이번 사건의 경우 후순위자의 재선정이 아니라 선순위자에게 문제가 있다면 재공고의 절차를 밟아야 한다는 지적이 많다.

그 이유로 이번 사업의 평가 결과에 대해 이의제기를 할 수 없다는 입찰 규정에도 불구하고 우선협상대상자 선정에서 탈락한 호반건설이 지난해 11월 13일 이의제기를 냈다는 점이다.

시는 규정을 무시한 채 이를 수용하고 이틀 뒤 감사위원회에 특정감사를 지시하여 감사 결과 광주시의 심사평가 행정에 오류가 있었다고 자인하는 이례적인 모습을 보였다.

이에 대해 <시사저널> 9월 7일자는 “우선협상자를 변경하는 단초를 제공했던 심사평가표 사전 유출도 논란거리다”면서 “당시 호반건설그룹 계열사 간부가 광주시 고위 공무원에게 평가 결과 보고서를 인용하며 ‘불공정하다’고 이의를 제기했다는 의혹이 불거지기도 했다”고 보도했다.

시는 이에 대해 어떠한 해명도 하지 않았다.

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