박근혜 정부와 새누리당이 오늘 발표한 '8·28 전·월세 대책'은 세입자들 입장에서 보면, 더도 덜도 아닌 딱 '앙꼬 없는 찐빵' 수준입니다. 서민들의 전·월세 대란과 관련 정작 있어야 할 것은 모두 빠졌지만, 그나마 없는 것보다 있는 것이 나은 대책 일부를 포함하고 있기 때문입니다.
우선 눈에 띄는 대책은 보호 대상의 범위를 현행 7500만 원에서 9000~1억 원 수준으로 넓히고 최우선 변제 금액을 현행 2500만 원에서 3000~3400만 원 수준으로 2014년 1월 상향 조정한다는 내용입니다. 분명히 '현재에 비해' '약간' 나아지는 부분입니다. 참고로, '약간' 나아지는 것이 사실이라 해도, 보증금 보호 관련 대책은 전세 보증금을 제대로 보호해 달라는 세입자의 현실적 요청과는 여전히 거리가 멉니다.
왜냐하면 대책은 평균 이하의 전세 보증금(약 9000만 원에서 1억 원)까지 세입자들의 전세 보증금을 보호해주겠다는 말이 아니라, 그 보호 대상을 평균 이하의 전세 보증금을 가진 세입자로 한정하고 그 보증금의 3분의 1 정도까지만 보호해주겠다는 말이기 때문입니다.
월세 소득 공제 한도를 '찔끔' 인상한 것도 나쁘지는 않습니다. 어쨌든 '근로 소득세를 내는' 따라서 월급쟁이 저소득층 세입자에게는 소액이지만 주거비 보조 효과가 있기 때문입니다.
2014년 10월부터 시행하겠다는 주택 바우처(최저 생계비 150% 미만의 월세 가구에게 월세 일부를 보조하는 주거비 보조 제도, 국토교통부 추정 수혜 대상 : 전체 1734만 가구의 약 5.8%인 약 100만 가구)는 진즉에 도입되었어야 될 제도로, 이번에 다시 전·월세 대책이라며 나온 것입니다. 따라서 새로울 것은 없지만, 역시 특정 계층의 세입자에게 도움이 되는 제도입니다.
국민주택기금 근로자·서민 주택 구입 자금 지원 확대 정책 등도 여러 가지 논란은 있을 수 있지만, 이들 논란과는 별개로 제도를 선택하는 세입자의 입장에서 다소나마 도움이 됩니다.
그러나 박근혜 정부와 새누리당의 전·월세 대책은 딱 이 수준입니다. 전·월세 대란에 직면한 세입자 보호를 위해 정작 있어야 할 핵심 대책은 모두 빠졌고, 거꾸로 다주택자와 임대 사업자 지원 대책은 풍성합니다. 세입자에게는 '앙꼬 없는 찐빵' 대책이지만, 이명박 전 대통령처럼 임대 소득 등을 주 수입원으로 하는 20% 미만의 토지·주택 자산가에게는 그야말로 신명나는 대책을 쏟아 냈습니다.
우선 지방자치단체의 재정에 직접적으로 타격을 주는 문제까지 있는 주택 취득세율을 확실히 깎았습니다. 즉, 주택 취득세율을 현행 2~4%에서 1~3%로 영구 인하하고, 다주택자 취득세율 차등 부과도 폐지(다주택자가 6억 이하 주택 구입할 때 취득세율 4%에서 1%로 인하)합니다.
실수요 주거 용도로 일생에 두어 번이나 서너 번 정도 주택을 사고파는 서민·중상층에게도 약간은 도움이 될 테지만, 그 주된 혜택은 주택을 빈번히 거래하는 사람들(대체로 투기적 수요자들, 요즘은 사채업자도 채무자의 주택을 넘겨받는 등의 방식으로 빈번히 거래합니다!)과 다주택 보유자에게 돌아가는 대책을 내놓은 것입니다.
참고로, 이렇게 모자라게 된 지방자치단체 재정(2013년 기준 약 2조 4000억 원으로 추정)은 중앙 정부가 전액 보존한다고 하지만, 이렇게 되면 중앙 정부 재정의 사회복지 지출 여력은 그만큼 감소하는 동시에 봉급쟁이들의 조세 부담 압력은 그만큼 커지게 됩니다.
임대 주택 사업자의 특혜 금리(현행 매입 임대 연간 5%)도 파격적으로 깎아 연간 2.7~3%로 낮춰주고 지원 자금도 배 이상(수도권 1억 5000만 원, 지방 7500만 원) 늘려줍니다. 여기에 덧붙여 장기 보유 특별 공제도 현행 3%에서 5%로, 10년간 최대 30%에서 40%로 더 많이 해주고, 소득세와 법인세도 20%나 깎아주기로 했습니다.
뿐만이 아닙니다. 정부와 새누리당은 토지 자산가 등을 위해 '다주택자 양도세 중과 폐지' 등 각종 퍼주기 대책도 밀어붙일 태세입니다.
큰 틀에서 보면, 8·28 전·월세 대책은 세입자 당사자에게는 '앙꼬 없는 찐빵'이고, 실상은 노골적인 "8·28 토지 자산가 부양책"입니다. 한 마디로 서민들의 전·월세 대란을 핑계로 부자 특혜, 부자 감세 조치를 대거 취한 것입니다. 다시 말해 "다주택자나 임대 사업자가 집을 세놓을 때 전세로 한다는 보장이 없고 오히려 월세 선호가 강하다"(변창흠 세종대학교 교수)는 걸 정부와 새누리당이 모를 턱이 없음에도 이렇게 한 것이고, 따라서 이는 박근혜 정부와 새누리당의 계급 계층적 성격의 일부를 단적으로 드러낸 것이라고도 할 수 있습니다.
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| ⓒ프레시안(손문상) |
다른 한편 사실상 토지 자산가 부양책이라고 평가할 수 있는 8·28 전·월세 대책의 주된 논거도 빈약합니다.
박근혜 정부와 새누리당은 말합니다. "지금 전세 시장의 가장 큰 문제는 주택 구입 능력이 있는 사람들마저" "낮은 집값 상승 기대감과 전세 거주 비용에 비해 월등히 높은 주택 구입·소유 비용 때문에 전세 수요로 몰리는 상황"이고, 이 때문에 이들의 전세수요를 매매 수요로 전환시켜야 전·월세 안정을 기할 수 있다고.
그러나 세입자 중에서 주택 구입 능력이 있는 사람조차 주택 구입을 꺼리는 것이 사실이라고 하더라도, 정말 이것이 "지금 전세 시장의 가장 큰 문제"일까요?
사실이 그렇지 않다는 것은 정부의 자료에서도 고스란히 드러납니다. 즉, 정부의 <전·월세 시장 안정을 위한 대응 방안>(2013년 8월 28일)에 따르면, 지금의 전·월세 대란은 "매매 시장이 부진한 가운데, '전세→월세'로의 임차 시장의 구조 변화가 진행되고 있어 임차 시장의 수급 불균형이 심화"되고 있기 때문이며, "전·월세 거래 중 보증부 월세 비율"이 2011년 1월 22%에서 2013년 7월 39.6%로 가파르게 증가하는 반면에 "전세 공급 물량"은 급격히 "감소"하고 있기 때문입니다.
이 자료에 따르면, 이는 집주인의 월세 선호 현상과 주거비 부담을 줄이려는 세입자의 전세 선호 현상이 상호 작용한 결과이자, 임대 주택 소유자들이 자신들의 임대인으로서의 우월적 지위를 이용하여 전·월세 값을 올리거나 전세를 월세로 전환시키거나 재계약을 해지할 수 있는 시장 관계에 대해 세입자를 보호하기 위한 최소한의 안전장치나 합리적인 규제·조절·통제가 거의 없다시피 한 우리의 전·월세 시장 현실을 고스란히 반영하는 것입니다.
그러나 정부 스스로도 잘 알고 있는 "지금 전세 시장의 가장 큰 문제"는 이 자료의 '평가와 전망'에서 스치듯 지나갈 뿐, 더 이상 얘기되지도 주목되지도 않습니다. 정상적인 정부와 정당이라면 마땅히 파악된 주된 원인에 대응해서 필요한 대책을 내놔야 하겠으나, 박근혜 정부와 새누리당은 딴청일 뿐만 아니라 민주당의 이와 관련된 소극적인 대책조차 잘못된 사례와 논거로 완강히 반대하고 있습니다.
전·월세 안정 관련 민주당의 핵심 대책은 민주당 127명 의원이 당론으로 채택해서 박영선 의원이 대표 발의한 주택임대차보호법 개정안입니다. 그 주된 내용은 현행 2년으로 되어 있는 세입자 보호 기간을 "정당한 사유가 있는 8가지 경우"를 제외하고 4년으로 연장해 모든 세입자의 재계약을 보장(4년 계약 갱신 청구권 인정)하고, 전·월세 인상률 상한제 5%를 실효성 있게 연동시키자는 안입니다.
비록 민주당 안이 외국의 입법례나, 그리고 한국 사회에서 자녀 교육 문제를 고려한 주거 안정 필요 기간(최소 7년~최대 13년) 등에 비추어 볼 때, 소극적인 수준이긴 하나 명백히 옳은 대책입니다. 왜냐하면 민주당 안처럼 되는 경우, 일부를 제외한 거의 모든 세입자가 기존의 전·월세 조건과 비슷한 조건으로 재계약이 보장될 수 있고, 이 경우 집주인의 계약 해지나 전·월세 인상 등을 주된 원인으로 하는 전·월세 수요(전·월세 시장에서 가장 큰 부분을 차지하는 수요)는 사라질 것이고, 그만큼 전·월세 관계와 가격은 안정될 것이기 때문입니다.
그럼에도 불구하고 이를 박근혜 정부와 새누리당은 완강히 반대하고 있습니다. 국회 법제사법위원회 법안심사소위 회의록을 보면 반대의 논거는 세 가지인 듯합니다. "신규 계약시 임대료 폭등 부작용", "임대 기피에 따른 공급 감소", "주택의 질 악화." (2013년 6월 27일 김재정 국토교통부 주택정책관, 국민수 법무부 차관)
그러나 우선 민주당 안처럼 하는 경우, "임대 기피에 따른 공급 감소"나 "주택의 질"이 "악화"된다는 얘기는 막연한 개연성 정도가 있고 막무가내 주장을 펴는 논거일 수는 있겠으나, 공익을 대변하는 정부의 반대 논거로는 웃기는 얘깁니다. 이미 상가건물임대차 영역에서 세입자의 재계약을 보장하는 5년 계약 갱신 청구권이 도입된 지 10년이 넘었지만 이런 부작용이 뚜렷하게 나타난 바가 전혀 없기 때문입니다.
국민에게 사실관계가 잘 전달되지 않았기 때문에 그나마 먹힐 수 있는 "신규 계약 시 임대료 폭등 부작용"도 박영선 의원 대표 발의안처럼 하는 경우 발생할 소지가 없습니다. 왜냐하면 주택임대차보호법을 최초로 도입할 때도 그랬고, 상가건물임대차보호법을 제정할 때도 그랬듯이, 관련 부작용이 나타났던 이유는 모든 세입자를 보호하지 않고 "법 제정·개정 후 체결된 임대차"만 선별적으로 보호했기 때문이며, 따라서 집주인은 법 제정·개정 후 임대차 계약을 체결하는 과정에서 법 제정·개정을 빌미로 모든 세입자에게 임대료 과다 인상 등의 요구할 수 있었습니다.
참고로, 과거 민주노동당 정책 담당자 시절 제가 정책 기획했던 상가임대차보호법안이 크게 수정 왜곡되어 국회를 통과했을 때, 민주노동당이 "절반의 성공과 절반의 실패"라고 평가했던 핵심 이유는 모든 세입자를 보호하지 않고 법 시행 후 체결된 임대차"만 보호하는 것으로 법이 제정되었기 때문이며, 이 때문에 법 시행 후 임대차 계약 체결 과정에서 임대료 인상 등의 단기적 후폭풍이 불가피했습니다.
다시 말해 "모든 세입자를 보호하지 않고 법 시행 후 체결된 임대차만 선별적으로 보호하는 경우 임대료 과다 인상 등 후폭풍이 불가피하고, 이럴 거면 차라리 법을 제정하지 않는 게 좋을 수도 있다"는 민주노동당 경제민주화운동본부의 완강한 입장을 당시 정부와 정당들은 끝내 받아들이지 않았었습니다.
그러므로 박근혜 정부와 새누리당이 박영선 의원이 대표 발의한 민주당안에 대해 '과거 그랬으니 박영선 의원안도 그럴 거다'는 전제로 반대하는 것은 잘못입니다.
매우 현명하게도 과거의 법안들처럼 선별적으로 일부 세입자를 보호하는 잘못된 방식이 아니라, 설령 반대를 하더라도 '부작용을 완충하기 위해 모든 세입자를 보호하는 방식을 택한 박영선 의원안처럼 하는 경우 어떻게 되는가'를 시뮬레이션이라도 해보고 난 다음 얘기를 해야 합니다. 민주주의 사회에서 누구에게나 찬성과 반대의 자유는 있으나, 국가 공동체를 책임지는 정부만은 예외입니다. 특히 국민의 삶과 직결된 정치 현안에 대해 정부의 찬성과 반대는 마땅히 정당한 근거가 있어야 합니다. 그렇지 않을 경우 그 부작용과 피해는 고스란히 주권을 가진 국민들 몫이기 때문입니다.
(참고로, 윤후덕 의원이 대표 발의한 주택임대차보호법안(윤후덕, 이찬열, 배기운, 전병헌, 최민희, 강동원, 김기준, 윤관석, 심재권, 홍종학, 김춘진, 전순옥, 오병윤, 전해철 의원 등 발의의원 총 14인)은 과거 잘못된 방식을 고스란히 답습 세입자를 선별적으로 보호하는 법안으로 임대료 폭등 부작용이 불가피한 법안입니다. 정말 세입자를 보호하고자 하는 진정성이 있다면, 즉시 철회해야 합니다.)
어쨌든 지금의 전월세 대란에 대응해서 가장 시급하고도 중요한 핵심 부분은 모든 세입자에게 재계약을 보장(계약갱신청구권 인정)하고 현행 5% 전월세 인상률 상한제를 실효성 있게 연동하는 것이지만, 이것만이 대책의 전부여서는 안 됩니다. 추가로 중요한 것들만 몇 개 지적하면 다음과 같습니다.
첫째로, 박근혜 정부처럼 찔끔 올리고 말 것이 아니라, 깡통 전세 보호를 위해서는 가급적 모든 세입자의 보증금이 우선 변제 대상이 되도록 제도를 변경하고 최우선 변제 보증금도 평균 수준으로까지 끌어 올리는 방안을 전향적으로 검토해야 합니다.
둘째로, 임차 주택이 경매에 들어가는 경우, 세입자를 다른 경매 참여자와 꼭 같이 취급하는 관행을 변경해서 주거 안정을 원하는 세입자에게는 우선 매수권을 인정해줘야 합니다. 참고로, 현재는 부도공공임대아파트에서만 적용되고 있고, 이와 관련 김동철 의원 등 21인이 2013년 8월 12일 발의한 주택임대차보호법 개정안이 현재 국회 계류 중입니다.
셋째로, 실효성 있는 임대차분쟁조정위를 설치하는 것도 시급한 과제입니다. 주택임대차 영역은 보증금 반환, 재계약, 임대료 인상, 집수리 등 그 어떤 영역보다 분쟁이 빈발하는 영역임에도, 다른 영역과 달리 분쟁조정위가 설치되어 있지 않고 모든 분쟁은 법원에 내맡겨져 있습니다. 법무부조차도 지금은 "임대차분쟁조정위 설치" 등 "특단의 지원"(권순일 법원행정처 차장, 2013년 6월 28일)을 얘기하기도 합니다. 참고로, 이와 관련 노웅래 의원 등 15인이 2013년 8월 23일 발의한 주택임대차보호법 개정안이 현재 국회 계류 중입니다.
넷째로, 주거비 보조 제도(주택 바우처)도 도입 시점에서는 지금처럼 취약 계층 약 100만 가구(전체 가구의 약 5.8%)를 우선 대상으로 할 수밖에 없다고 하더라도, 도입 시기를 앞당겨야 하고(2014년 10월은 많이 늦습니다), 도입 후 그 대상도 대학생 등 여러 계층 및 평균 이하의 재산·소득 계층으로까지 확대해야 합니다. 주거비 보조 제도는 주거 영역에서 사회복지의 기초이기 때문이며, 이런 토대 위에서 보편적 복지도 진전시킬 수 있기 때문입니다. 비록 이를 위해서는 부자 감세 철회, 자산 소득에 대한 수평적·수직적 조세 형평성 강화, 끝으로 누진적 조세 체계의 강화 등이 전제되거나 보완되어야 하는 어려운 문제가 있는 것은 사실입니다.
다섯째로, 주택 보급률이 계속해서 상승하면서 건설 공공 임대나 사회 주택(과거 국민 주택) 등을 신규로 공급하는 정책은 한계가 분명해졌습니다. 매입 공공 임대 등을 대량으로 확보해야 하는 상황으로 바뀐 것입니다. 이와 관련해서는 국민연금 여유 자금을 활용하되 매입 공공 임대를 위한 자금 운영에 따른 국민연금의 적정 수익은 정부 재정에서 부담하는 방법 등을 전향적으로 검토해야 합니다. 지금처럼 양질의 저렴한 공공 임대나 사회 주택을 찔끔찔끔 공급하는 정책은 한계가 있기 때문이며, 정부가 이행하지 못하는 책무를 민간 업자를 끌어 들여 벌충하는 방식도 특혜의 제공 등 문제가 많다는 점에서 중장기적으로 배제되어야 할 방식이기 때문입니다.
끝으로 계급·계층의 정치 문제에 대해 한 마디는 추가해 두고자 합니다.
그동안 토지 자산가 계층은 이건희 씨 일가나 정몽구 씨 일가와 같은 대자본가에 비해서는 확실히 정치적으로 덜 주목받아 왔던 것도 사실입니다. 그러나 정치경제학 연구자들은 잘 알고 있듯이, 토지 자산가 계층은 임금 노동자들과 자본가들과 함께 현대 사회의 3대 계급을 구성할 만큼 강력한 사회 지배 계층으로, 알게 모르게 막강한 정치적 사회적 영향력을 행사하고 있습니다.
예를 들자면, 이명박 정부의 4대강 정책 등 주요 정책들 상당수가 토지 자산가 계층을 그 주된 수혜 계층으로 했다는 사정은 이와 관련된 구체적 예증일 수 있으며, 이들이 정치의 전면에 이미 부상했음을 의미하기도 합니다. 또한 이번 박근혜 정부의 8·28 전·월세 대책도 토지 자산가 계층을 위한 모범 답안에 가깝다고 할 수 있으므로, 박근혜 정부와 새누리당 역시 토지 자산가 계층의 이해관계를 강력히 공유하고 있다고 할 수 있습니다.
반면에 1·2차 분당 파동을 거치면서 진보 정당들이 사분오열된 지금, 민주당은 이런 계급·계층의 정치 문제에 대해서만큼은 매우 어정쩡한 태도를 취하고 있는 듯합니다. 박근혜 정부의 세법 개정안을 계기로도 분명히 드러났듯이, 한국 사회의 정치적 구도는 이미 "진보와 보수의 대립 구도", "민생 대 반민생의 대립 구도", "부자 대 서민의 대립 구도"로 완연하게 재편되었습니다.
하지만 민주당의 이런 어정쩡한 태도가 민주당을 박근혜 정부와 새누리당에 대항하는 대안 세력으로 자리매김하기 어렵게 하고 거대 야당임에도 안철수 의원과 경쟁해야 하는 처지로 내몰고 있다고 생각됩니다. 지금보다 더 나은 사회로의 이행을 위해서는 민주당의 분발, 진보 정당들의 환골탈태가 절실하다 생각됩니다. 구글에서 프레시안을 더 자주 만나기
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