이재명 정부가 들어선 1년. 그동안 부동산 관련 여러 정책을 내놓았다. 주택담보대출을 제한하고 토지거래허가구역을 확대했다. 또한 다주택자에 대한 양도소득세 중과 유예를 종료하기도 했다. 그럼에도 각종 데이터와 수치는 부동산 가격의 '역대 최고치'를 가리킨다. 언론과 전문가들은 이러한 데이터를 기반으로 이재명 정부의 부동산 규제 정책이 되레 부동산에 불을 붙이고 있다고 비판한다. <프레시안>은 한국도시연구소와 공동으로 전국 주택 실거래가와 최고가 경신을 주도한 수도권 100대 아파트를 분석해 현재의 부동산 가격이 이재명 정부 들어서 올랐는지, 부동산 규제가 과연 부동산에 불을 붙인 게 맞는지 등을 살펴본다. 편집자
양도세 중과 부활에 다주택자 버티기…서울 매물 잠김 다시 오나 -<뉴스1> 5월 10일자
‘5월 9일’ 지난 서울 집값…다주택자 매물 잠김에 호가 다시 들썩 - <일요신문> 5월 14일자
[르포] "팔 사람은 이미 다 팔았다"…양도세 중과 전 '매물 잠김' 본격화 - <아주경제> 5월 10일자
지난 5월 9일, 다주택자 양도세 중과 유예가 종료되면서 쏟아진 기사 제목들이다. 다주택자들이 양도세 중과를 피하기 위해 매물을 내놓지 않으면서 '매물 잠김' 현상이 발생하고 그에 따라 주택 가격이 상승한다는 게 골자다. 하지만 이는 사실이 아니라는 조사 결과가 나왔다.
<프레시안>이 입수한 한국도시연구소의 '서울 전체 아파트 매매 건수 전수조사' 내용을 보면 다주택자 양도세 중과 유예가 종료된 5월 9일 이후에도 소위 말하는 '매물 잠김' 현상은 일어나지 않은 것으로 확인됐다. 한국도시연구소는 국토교통부 실거래가 시스템에서 다운로드한 자료를 기반으로 이번 조사를 실시했다.
이 자료에 따르면 서울 아파트는 유예 종료 전날인 5월 8일 475건, 당일인 9일 429건을 기록했고 그 다음 날인 10일에는 53건으로 매매가 대폭 줄어들었다.
이는 강남3구(강남, 서초, 송파)와 노도강(노원, 도봉, 강북)도 비슷하다. 강남3구는 5월 8일 107건, 9일 82건, 10일 6건으로, 노도강은 8일 67건, 9일 60건, 10일 1건으로 조사됐다. 10일이 극도로 적은 매매량을 기록한 것은 통상적으로 일요일(10일)에는 부동산 계약이 적기 때문이다.
주목할 점은 11일부터는 매매가 다시 늘어난다는 점이다. 11일 기준으로 서울(230건), 강남3구(34건), 노도강(27건) 모두 대폭 거래가 늘어난다. 이후에도 이 수치는 매일 늘어나 5월 16일 서울(396건), 강남3구(41건), 노도강(82건)으로 다시 9일 이전 수준으로 회복된다.
4월 1일부터 5월 9일까지의 서울 아파트 매매 건수를 보면 200~500건을 벗어나지 않기에 5월 10일 이후 매매 건수가 줄었다고 보기는 어렵다.
한마디로 다주택자들이 양도세 중과 유예 종료에 따른 세금 폭탄을 피하기 위해 매물을 내놓지 않아 매매가 이뤄지지 않고, 그에 따라 부동산 가격이 오르고 있다는 도식은 성립되지 않고 있는 셈이다.
이는 다주택자 양도세 중과 유예 종료가 적용되지 않았던 작년 같은 시기의 서울 아파트 매매 건수와 비교해 보면 더욱 명확해진다.
2025년 5월 9일 당시 서울 아파트 매매 건수는 433건으로 올해(9일)에 비해 2건 줄었고 다음 날인 10일(일요일, 95건), 11일(197건)을 시작으로 16일(442건)까지 지속해서 늘었다. 이는 올해와 비교하면 거의 비슷한 흐름이다.
좀 더 긴 기간으로 살펴보면 서울 아파트의 연간 매매 건수는 2006년 12만 건을 최대로 2012년 4.1만 건까지 감소했다가 2015년 11.4만 건으로 증가했다. 이후 다시 감소하면서 2022년 1.2만 건으로 최소 거래량을 찍었다. 이후 2025년 7.7만 건까지 증가했다.
주목할 점은 역대 최소로 급감한 2022년 3분기(0.2만 건)와 4분기(0.2만 건)에는 다주택자에 대한 양도소득세 중과가 유예되고 있었다는 점이다. 이는 2023년(1분기 0.7만, 2분기 1만, 3분기 1.1만, 4분기 0.6만)에도 이어졌다.
반면, 다주택자에 대한 양도소득세 중과가 이뤄지고 있던 2021년 1분기와 2분기 서울 아파트 매매 건수는 각각 1.3만 건으로, 중과 유예가 진행된 2022년 3분기~2026년 1분기 내의 매매 건수와 비교해 봐도 상당히 많은 거래량이었다.
이는 결국, 다주택자 양도소득세 중과가 유예되든 실행되든 주택 매매에는 큰 영향을 미치지 못한다는 방증이다.
최은영 한국도시연구소 소장은 "5월 9일 이후 서울 아파트 매매 건수가 대략 200~400건 정도를 기록하고 있다"며 "매물 잠김 현상이 발생할 거라고 한 것은 잘못된 예상"이라고 설명했다.
최 소장은 그러면서 "그간 양도세 중과 배제를 해제했다가 다시 가동한 게 한두 번이 아니다"라며 "그때마다 매매 건수에는 거의 영향을 미치지 않았다. 이는 그간 데이터로 드러나 있다"라고 주장했다.
다주택자 양도세 중과는 조정대상지역 내 다주택자가 주택을 매도할 경우 중과세율을 적용하는 제도다. 2주택자는 기본세율(6~45%)에 20%포인트(P)를, 3주택자 이상은 기본세율에 30%P를 더한다. 일각에선 중과 유예가 폐지되는 5월 9일 이후 매도에 따른 실익이 줄어들면서 집주인들이 버티기에 들어갈 수 있다고 주장했다.
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