정부는 올해 종합부동산세 개편 과정에서 기본공제선과 초고가 기준선을 중심으로 세 부담을 차등화하는 '3그룹 설계'를 검토하고 있다.
주택 수 대신 주택 가액을 기준으로 중과 여부를 결정하는 방안도 토론회를 거치며 유력한 방안으로 부상했다.
이는 1세대 1주택이더라도 '똘똘한 1채'를 겨냥해 초고가 여부를 기준으로 세 부담을 강화하는 차원으로 해석된다.
26일 관계 당국에 따르면 정부는 이런 내용의 종부세 개편 시나리오를 놓고 기본공제 규모와 초고가 기준선, 세율 및 과세표준 구간 조정 등에 따른 세수와 납세자 부담 변화를 비교하는 막바지 시뮬레이션 작업을 진행 중이다.
개편 콘셉트는 기본공제선과 초고가 기준선을 중심으로 기본공제, 중부담, 초고가 그룹 등 3개 구간으로 나눠 세 부담을 차등화하는 방식이다.
현행 종부세는 인별로 합산한 공시가격에서 기본공제(1주택자 12억원·다주택자 9억원)를 뺀 금액에 공정시장가액비율(60%)을 곱해 과세표준을 산출한다.
여기에 세율을 곱하고, 재산세 공제·1세대 1주택 세액공제·세 부담 상한 초과액 공제 등을 적용해 최종 세액이 산출된다.
기본공제 그룹은 현행처럼 종부세를 내지 않는 그룹이다. 다만 정부는 기본공제선 12억 원을 그간의 부동산 자산가치 상승을 반영해 소폭 상향하는 방안도 검토 중인 것으로 알려졌다.
기본공제선과 초고가 기준선 사이에 위치하는 중부담 그룹은 세 부담을 현 수준에서 유지하거나 완만하게 높이는 방향으로 설계할 것으로 보인다.
반면 초고가 기준선 이상 그룹은 과세표준 구간 세분화나 세율 인상 등을 통해 과세 강도를 높이는 방안이 검토되고 있다. 초고가 기준은 시가 30억∼50억 원 수준이 거론되고 있다.
이형일 재정경제부 1차관은 지난 23일 부동산정책 국민대토론회에서 "초고가 1주택자 보유세에 과도한 혜택을 제한해야 한다는 의견이 있었다"며 "초고가 주택 기준으로는 30억 원 이상에서 50억 원 이상이라는 의견이 제시됐다"고 설명했다.
이번 개편 방향은 이재명 대통령이 부동산정책 국민 대토론회에서 밝힌 '차등 과세' 구상과도 맞닿아 있다.
이 대통령은 "통상적인 1주택을 기준으로 적정한 기본 보유 부담을 설정한 뒤 실거주 용도나 서민·중산층용 주택에는 감해줄 수 있다"며 "반대로 호화주택, 다주택, 명백한 투기용에는 가중 요소를 더해 단계적으로 차등을 두는 방안을 고민하고 있다"고 밝혔다.
토론회를 기반으로 종부세 과세체계를 '주택 수' 중심에서 '주택 가액' 중심으로 바꾸는 방안도 함께 부상하고 있다.
현 종부세 제도는 2주택 이하는 0.5∼2.7% 세율을 적용하지만, 3주택 이상에는 0.5∼5.0% 등 중과세율이 적용된다.
이 때문에 30억 원짜리 주택 1채를 보유한 사람보다 10억 원짜리 주택 3채를 가진 사람이 더 높은 세율을 적용받는 사례가 발생할 수 있다는 지적이 제기돼왔다.
지난 23일 토론회에서도 강성훈 한양대 정책학과 교수는 "과세 형평성 차원에서 보유 주택 수가 아니라 주택 가액을 기준으로 세율을 적용하는 방안을 논의할 필요가 있다"고 제안했다.
공제 체계도 실거주자에 인센티브를 주는 방향으로 손질할 가능성이 크다.
현재는 1주택을 5년 이상 보유하면 기간에 따라 20∼50%까지, 소유자가 과세기준일 현재 만 60세 이상이면 연령에 따라 20∼40%를 각각 세액공제하게 돼 있다. 이 두 가지 공제는 거주 여부와 상관 없이 80% 한도로 중복 적용이 가능하다.
정부는 연령 공제와 장기 보유공제 등 기존 세액공제 체계를 유지할지, 실거주 여부를 더욱 적극적으로 반영하는 방향으로 개편할지를 들여다보고 있다.
특히 장기보유 중심의 공제를 거주 중심 공제로 재설계해 실제 거주 목적의 1주택자는 보호하고 투자 목적 보유와는 차별화하는 방안이 논의되고 있다.
다만 기본공제 규모와 초고가 기준, 가액 기준 전환 여부, 공제 개편 방식 등은 아직 확정되지 않았다.
정부는 오는 27일 한성숙 국무총리 주재로 추가적인 부동산정책 국민 대토론회를 열어 추가 의견수렴을 거친 뒤 내달 초께 발표할 예정인 세법 개정안에 최종안을 담을 계획이다.
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