8년 임대 만기를 앞둔 민간임대아파트 분양전환가 산정 방식을 둘러싼 임차인과 건설사 간의 갈등이 불거지면서 광주 첨단지구에 위치한 D아파트 앞에 붉은 플래카드와 함께 근조화환이 줄지어 게시됐다.
26일 오후 <프레시안>이 찾은 D아파트 상가앞에는 '59 분양가 4억 실화?', '8년 살고 나가라고' 등의 문구가 달리 근조화환 수십개가 길가에 세워져 있어 눈길을 끌었다. 이들 화환은 하나같이 분양전환가 산정 방식의 적정성을 문제 삼고 있었다.
더욱이 이날 근조 화환은 강풍과 폭우 예보에 따른 안전문제로 일시 철거됐지만, 임차인 측은 날씨가 풀리는 대로 다시 게시하겠다는 입장이다.
갈등의 핵심은 감정평가 방식이다. 임차인 측은 건설사가 그동안 거래사례비교법을 통해 감정평가를 진행해 왔고 이 과정에서 이른바 '1군 아파트'가 비교 기준으로 활용되면서 감정평가액이 높게 산정됐다고 주장했다.
거래사례 비교법은 인근 유사 아파트의 실제 거래 사례를 기준으로 입지, 단지 여건, 층수, 조망 등을 보정해 가치를 산정하는 방식이다. 어떤 아파트를 비교 대상으로 삼느냐에 따라 평가액이 달라지는 구조다.
임차인 측은 D아파트가 건설사에서 비교 기준으로 삼은 아파트보다 입지와 단지 여건에서 낮은 수준에 있다고 보고 있다. 그 이유로 ▲단지 인근 숙박업소 밀집 ▲초·중·고교 부재 편의시설 부족 ▲주상복합 구조에 따른 조경·커뮤니티 시설·주차장 등의 부족 등을 이유로 들었다.
임차인 측 관계자는 "D아파트는 주변 고가 아파트를 기준으로 평가될 단지가 아니다"며 "여건이 유사한 아파트들과 비교해 분양전환가가 산정돼야 한다"고 주장했다.
이에 대해 건설사 측은 분양전환가가 임의로 산정되는 것이 아니라고 설명했다. 건설사 측은 <프레시안>과 전화 인터뷰를 통해 "공인된 감정평가 업체를 통해 시세 감정평가를 진행했다"며 "근거 없이 분양전환가를 제시한 것이 아니고 현재도 임차인들과 협의하는 과정"이라고 밝혔다.
이어 "지금은 정식 분양 기간이 아니며 퇴거 의사와 분양 의사를 확인하는 사전 조사 단계"라며 "입주자들이 각자 의사 표현을 할 수 있어야 한다. 회사도 입주자들과 원만하게 협의가 이뤄지길 바라고 있다"고 말했다.
이번 갈등에 대해 김동기 광주대 도시·부동산학과 특임교수는 "거래사례비교법은 비교 대상 단지를 어떻게 정하느냐에 따라 평가액이 달라질 수 있다"며 "임차인 입장에서는 기존 임대보증금과 분양전환가 사이의 차이가 크게 느껴질 수밖에 없다"고 설명했다.
이어 "최근 공사비와 금융비용 상승, 주변 시세 변화도 함께 고려해야 한다"며 "정부도 민간임대 분양전환 과정에서 임차인의 주거 안정과 사업자의 비용 부담이 균형을 이룰 수 있도록 감정평가 절차와 분양전환 기준을 현실적으로 보완할 필요가 있다"고 지적했다.
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