이재명 정부가 들어선 1년. 그동안 부동산 관련 여러 정책을 내놓았다. 주택담보대출을 제한하고 토지거래허가구역을 확대했다. 또한 다주택자에 대한 양도소득세 중과 유예를 종료하기도 했다. 그럼에도 각종 데이터와 수치는 부동산 가격의 '역대 최고치'를 가리킨다. 언론과 전문가들은 이러한 데이터를 기반으로 이재명 정부의 부동산 규제 정책이 되레 부동산에 불을 붙이고 있다고 비판한다. <프레시안>은 한국도시연구소와 공동으로 전국 주택 실거래가와 최고가 경신을 주도한 수도권 100대 아파트를 분석해 현재의 부동산 가격이 이재명 정부 들어서 올랐는지, 부동산 규제가 과연 부동산에 불을 붙인 게 맞는지 등을 살펴본다. 편집자
(부동산 실거래가로 본 이재명 정부 1년 바로가기 ☞ : 클릭)
전국 전체 아파트 단지(평형이 다른 경우 별도 단지로 분석)별로 호당 최고가가 나타난 비율을 살펴보면 전국은 2021년(16.6%)에 최고 비율을 찍었으나 서울은 2026년 1~4월(14.6%)이 가장 큰 비율을 보이는 것으로 분석됐다. 같은 기간 경기도도 다른 지자체에서 볼 수 없는 상승률(2025년(8.6%)에서 4.7% 오른 13.3%)을 기록했다. 올해 들어 서울과 수도권 아파트 중심으로 다시 부동산이 들썩이고 있다는 이야기다.
<프레시안>이 한국도시연구소의 '최고가 경신을 주도한 수도권 100대 아파트 분석 보고서(2006~2026년 4월)와 '전국 실거래가 분석보고서(2006~2026년 4월)'를 분석한 결과, 호당 최고가를 나타낸 비율은 전국이 2021년 16.6%, 2022년 15.6%, 2026년 1~4월 9.5%, 2025년 8.6% 순으로 높았고 서울은 2026년 1~4월 14.6%, 2021·2025년 14.1%, 2020년 7.6% 순이었다.
호당 최고가를 2026년 1~4월에 찍은 단지의 시도별 분포로 볼 때, 약 3분의 2는 서울(5218개, 37.6%), 경기(3446개, 24.8%)에 집중돼 있었다.
다만 2026년 1~4월에 최고가를 기록한 단지 비율이 높은 것이 곧바로 서울 아파트의 호당 매매가 상승으로 이어지지는 않았던 것으로 풀이된다.
서울 아파트의 월별 호당 매매가를 보면 2025년 2월 14.8억으로 최고점을 찍은 뒤, 2025년 4분기 12.2억 원으로 하락했다. 이러한 하락세는 2026년 1분기(11.1억 원)에도 이어졌으나 4월에는 11.9억 원으로 소폭 상승했다.
서울 아파트의 연도별 매매가 변화율을 보면 2022년 -5%에서, 2023년 +9.3%, 2024년 +13%, 2025년 +6%로, 2023년 이후 지속해서 상승세를 이어가다가 2026년 1~4월에는 –10.5% 하락했다.
다만 다시금 부동산 가격이 상승할 수 있는 징후는 보인다. '전국 실거래가 분석보고서'를 보면 서울 아파트 가격이 가장 높은 시기에는 15억 이상 아파트 비중이 높아지고 6억 이하 아파트 비중이 작아지는데, 2026년 4월에 이 비율이 다시 맞춰지고 있기 때문이다.
서울 아파트 가격이 하락할 때인 2022년 3분기(8.9억 원)와 4분기(8.3억 원), 15억 이상 아파트 비율은 각각 최저치인 15%와 13.4% 기록했고, 6억 미만 아파트는 45.2%와 43.6%로 최대치를 기록했다.
반면, 서울 아파트 가격이 최고를 찍은 2025년 1분기(14.1억 원) 15억 이상 아파트 비율은 32.7%로 최고치를 찍었고 6억 미만은 14.9%로 최저치를 기록했다. 일종의 '트레이드 오프(Trade off)'인 셈이다.
특히 올해 4월의 경우, 서울 아파트 매매가는 11억9074만 원으로 1분기보다 8000만 원 상승했으나 15억 원 이상 아파트의 비중은 25.6%로 훌쩍 늘어났다. 이는 서울 아파트가 최고점을 기록한 2025년 1분기의 32.7%와 7%p 정도 차이가 나고 2026년 1분기(11억910만 원)의 19.3%보다 6.3%p 늘어난 수치다.
최은영 한국도시연구소 소장은 "4월 이후 15억 안팎의 중형 아파트의 거래가 많아지면서 서울 아파트 가격을 끌어올리고 있다"며 "초고가 아파트들이 작년 하반기에 최고치를 기록한 뒤, 이제는 중형 아파트들이 신고가를 이어받는 모양새"라고 분석했다.
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