박근혜 정부 시기 주택 공급량이 지나치게 늘어나 내년에는 미분양 주택이 3만여 호에 달하리라는 전망이 나왔다. 주택 과다 공급 여파는 올해부터 드러나, 오는 12월부터는 수도권에서 역전세 현상이 나타나리라는 우려가 제기됐다.
26일 송인호 한국개발연구원(KDI) 경제전략연구부장은 '우리나라 주택공급의 문제점과 개선방향' 보고서에서 2015년부터 2017년 사이 주택공급량이 크게 늘어나, 그로 인한 미분양 후유증이 나타나리라고 전망했다.
송 부장에 따르면 2015년 주택공급물량(주택 인·허가 물량)은 기초주택수요를 35만8000호 초과해 과다 공급됐다. 2016년과 2017년 공급물량도 수요를 각각 32만2000호, 29만6000호 초과했다.
특히 이 3년간의 주택 과다 공급은 이미 주택보급률이 100%를 넘은 상황을 고려하면 이례적으로 많은 편이라고 송 연구원은 지적했다. 주택 시장 수요와 공급을 고려하지 않은 과다 공급이 정부의 중·장기 주택공급계획물량을 크게 넘어섰다는 평가다.
통상 급증한 주택공급량은 3년의 시차를 두고 준공후미분양 증가로 이어진다고 송 연구원은 밝혔다. 2017년까지 적체된 주택이 오는 2020년을 기점으로 대규모 미분양 사태로 이어지리란 전망이 나온 까닭이다.
송 부장은 "실증분석 결과, 분양물량이 10% 증가하면 3년 후 준공후미분양 물량이 3.8% 증가한다"고 밝혔다.
이 같은 조사를 토대로 송 부장은 올해 준공후미분양 물량이 2만5000여 호에 달하며, 내년에는 3만 호를 넘으리라고 예측했다. 이는 올해 한국 경제 실질 성장률을 2.4%, 내년은 2.5%로 가정한 토대에 따랐다. 아울러 차입금리에서 주택가격상승률을 뺀 '사용자비용'을 1.0%로 가정했다.
사용자비용을 –1.0%로 가정할 경우 올해와 내년 예상 준공후미분양 물량은 각각 2만3000여 호, 2만5000여 호로 송 부장은 추정했다.
이 같은 미분양 물량은 올해 5월 아파트 미분양물량이 1만8000여 호임을 고려하면 급증한 결과로 풀이할 수 있다.
송 부장은 이 같은 미분양 물량 증가가 특히 지방 도시를 중심으로 전세가격 하락 요인이 되리라고도 보았다. 아파트 입주물량이 장기 평균에 비해 10% 증가할 경우 전세가격은 0.6~1.21% 하락한다는 분석 결과를 반영했다.
송 부장은 "서울, 경기 지역의 전세가격이 가장 높았던 시기가 각각 지난해 2월, 2017년 12월임을 고려하면, 전세계약 만기도래시점인 오는 12월부터 역전세 현상이 수도권에서도 표면화할 것"으로 전망했다.
경기도의 경우 아파트 전세가격이 약 2000만 원 내려가리라고 그는 밝혔다.
송 부장은 "금년 경기도 입주가 예정된 물량은 약 18만7000호로 전년 대비 12% 증가한 것"이라며 "경기도 중위전세가격이 전년 대비 0.75~1.48% 하락한 2억3000만 원으로 예상되고, 이는 2017년 말 2억5000만 원 대비 2000만 원 내려간 것"이라고 밝혔다.
역전세 현상이 심화하면 임대인의 전세보증금반환 부담이 커지고, 이는 결과적으로 전세자금대출기관과 전세보증금반환보증기관의 재무건전성에도 악영향을 미칠 수 있다.
송 부장은 한국의 주택시장은 건설사의 준공후미분양 증가→2~3년 터울을 둔 미분양 해소 과정을 전통적으로 거쳤고, 이 과정에서 건설사 재무건전성이 크게 악화하는 부작용으로 이어졌다고 지적했다.
이번 주택 과다 공급 사태가 건설업에 큰 부담으로 다가오리라는 전망이 가능한 대목이다.
송 부장은 현재의 주택 공급 관련 제도를 그대로 두고는 이 같은 문제의 재발을 막기가 어렵다고 밝혔다.
그는 "건설사가 분양사업을 통해 얻는 높은 레버리지 수익률만큼 자기자본부담 위험도 키우고는 보완이 필요하다"며 "아울러 건설사가 소비자의 선분양금액에 의존하지 않고 주택건설금융 프로젝트 파이낸싱을 활용하도록 금융기관의 자율성과 책임성을 강화할 필요가 있다"고 밝혔다.
주택 분양 시장에 후분양제를 도입해야 한다는 시민·사회단체의 요구와 일견 통하는 내용이 있는 대목이다.
송 부장은 "정부의 택지공급이 공급 변동성을 키울 수 있는 만큼, 정부가 공공택지를 조성해 주택을 공급한다는 계획에는 신중해야 한다"며 "향후 정부의 주택정책 방향은 도시 재생과 활력화에 집중할 필요가 있다"고도 지적했다.
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