전주 옛 대한방직 부지 개발사업이 6·3 지방선거 쟁점으로 다시 떠오른 가운데 시행사 자광의 재무상태와 PF 조달 가능성도 함께 주목받고 있다. 금융감독원 전자공시시스템에 공시된 해당 사업 시행사인 (주)㈜㈜자광의 감사보고서에 따르면 자광의 2025년 매출액은 0원이고 당기순손실액은 약 160억 원이다. 2025년 말 기준 자산총계는 약 4720억 원이지만 부채총계는 약 5784억 원, 자본총계는 약 -1064억 원, 현금및현금성자산은 약 3108만 원, 단기차입금은 약 3830억 원으로 나타났다.
정부가 PF 사업의 자기자본비율을 20% 수준으로 높이고 사업성 평가를 강화하겠다는 제도 개선방안을 내놓은 가운데 대한방직 개발사업 총사업비 6조4000억 원을 기준으로 하면 자광이 사업을 정상적으로 추진하기 위해 필요한 자기자본은 약 1조2800억 원인데 자광의 현재 자본총계를 고려하면 향후 자본 확충과 사업성 입증이 PF조달이 가능할지 주목된다. 이런 가운데 <프레시안>은 해당 사업을 두고 강성희 진보당 전주시장 예비후보, 조지훈 더불어민주당 전주시장 예비후보, 이문옥 전주시민회 국장의 입장을 차례로 들어봤다. <편집자주>
<프레시안>은 30일 금융권에서 브릿지론과 PF대출 등 기업대출 업무를 약 10년간 담당했던 이문옥 전주시민회 국장에게 시민들이 대한방직 부지 개발사업의 본질을 어떻게 이해해야 하는지 물었다.
이문옥 국장이 짚은 시민들이 먼저 먼저 봐야 할 사업의 핵심은 153층 타워 조감도가 아니라 "누가 돈을 대고, 책임지고, 사업이 안 됐을 때 피해를 떠안는 구조인지"라고 짚었다.
그는 "이 사업은 큰 틀에서 보면 자광이 롯데건설 보증과 신용을 믿고 시민들에게 기대를 심었지만 결과적으로 현실성 없는 계획이었다"고 진단했다.
이 국장은 애초에 153층 타워를 짓기 위한 계획이 아닌 '용도변경 명분'이었던 것으로 보고 "자광은 타워와 복합개발을 내세워 대한방직 부지를 준주거·상업지역으로 바꾸는 실익을 얻었다"고 설명했다.
이어 "자광의 재무상태와 PF 구조, 시공사 책임준공 문제를 보면 타워를 지을 능력은 없고 결국 아파트·오피스텔 같은 돈 되는 시설만 추진될 가능성이 크다"고 지적했다.
일반공업지역이 준주거·상업지역으로 변경되면 자광 입장에서는 용도변경만으로 개발 가능성과 땅값, 수익성이 높아져 막대한 개발이익을 얻을 수 있는 출발점이 되는 것이지만 시민 입장에서는 랜드마크를 통해 생기는 경제적 파급효과 없이 교통 혼잡과 기반시설 부담만 떠안을 수 있는 것이다.
아울러 자광은 사업계획 승인 후 시공사 선정, PF 마무리, 착공·분양을 추진하겠다고 했지만 이 국장은 "정부가 금년부터 저자본·고보증 구조를 줄이고 시행사의 자본을 보겠다는 방침을 내놨다"며 "대한방직 사업액을 3조 원(실제 6조4000억)으로만 잡아도 자기자본 15%(실제 정부가 유도하겠다고 밝힌 수준은 20%)면 4500억 원이 필요하다"고 설명했다.
그는 "이런 상황에 자광은 감사보고서상 자기자본이 마이너스"라며 "결국 본PF로 넘어가려면 마이너스 자본을 메우고도 거기에 더해 수천억 원을 새로 확보해야 하는데 그럴 가능성은 사실상 어려울 것으로 보인다"고 분석했다.
이 국장의 설명을 종합하면 이미 재산보다 빚이 약 1064억 원 더 많고 보유한 현금이 약 3108만 원인 회사가 6조 4000원대 사업을 추진하겠다고 하는 상황에서 '나중에 대출이 되면 사업 추진이 가능하다'는 설명만으로는 시민들이 납득하기 어렵다는 취지다.
전주시가 밝힌 공공기여 약속에 대해서는 "공공기여도 자광이 사업을 끝까지 수행했을 때 가능하다"며 "PF로 넘어가지도 못하고 책임준공 보증이 없으면 공공기여 실행이 어렵기 때문에 공공기여를 하겠다는 말이나 약속보다는 이행을 할 수 있는 능력과 가능성을 봐야 한다"고 강조했다.
이런 가운데 이 국장은 "2017년 신설법인 자본금 3억 원이었던 자광이 1980억 원짜리 대한방직 부지를 매입할 수 있었던 것은 롯데건설이 뒤에 있었기 때문"이라며 "자광은 앞에 드러난 시행사고 롯데건설은 금융 구조를 떠받친 핵심 이해관계자로 봐야 한다"고 설명했다.
그는 "다만 롯데건설이 대기업이라는 사실이 곧 사업 안정성을 보장하는 것은 아니다"면서 관련 자료를 제시했다. 자료에 따르면 롯데건설 보증으로 조달한 자광의 ABCP·ABSTB 대출금리는 2017년 2.85%, 2019년 2.15%, 2021년 2.70% 등 2%대를 유지했지만 2022년 6.35%로 오른 뒤 2023년에는 15.4%까지 뛰었다.
이 국장은 "과거 롯데건설 보증만으로도 2%대 금리가 가능했지만 지금은 15%대 금리까지 부담해야 하는 상황"이라며 "시민들이 봐야 할 것은 롯데건설이라는 이름이 아니라 금융시장이 어느 정도 위험 프리미엄을 붙였는가"라고 짚었다.
민선8기 전주시 행정에 대해서는 "재무구조와 PF 위험을 알면서도 사업을 밀어붙인 게 문제"라며 "우범기 시장은 기재부 출신이고 재정과 사업 구조를 모를 사람이 아니다"면서 "조건부라도 승인을 해 준게 금융권에는 커다란 신호가 됐다"고 지적했다.
그러면서 "실제로 자광이 이자를 못 내고 버티는 상황에서도 전주시 행정절차가 진행됐기 때문에 대주단이 더 기다릴 명분이 생겼다고 본다"고 말했다.
조지훈 후보의 대한방직 개발 추진 발언에 대해서도 "속도보다 구조를 먼저 봐야 한다"며 "대한방직 부지 개발은 시장이 속도를 낸다고 바로 진행되는 사업이 아니다"고 강조했다.
이어 "자광이 본PF를 받을 수 있는지, 자기자본 기준을 맞출 수 있는지, 시공사 책임준공 보증을 받을 수 있는지, 153층 타워 사업비 견적이 가능한지부터 봐야 한다"며 "대한방직 부지에 대해 좀 더 현실적인 대안이 마련되면 좋겠다"고 덧붙였다.
이와 관련한 대안으로는 공공개발 전환을 제시하며 "전주시가 무조건 비싼 값에 사자는 게 아니라 사업이 막힌 상황에서 공공이 주도권을 갖고 협상할 수 있다는 뜻"이라고 설명했다.
아울러 "용도변경으로 생기는 개발이익을 민간 시행사가 가져가게 둘 게 아니라 공공이 회수하자는 것"이라며 "그 개발이익을 지방채 상환이나 공공시설 확충에 쓰면 전주시 재정에도 도움이 될 수 있다"고 주장했다.
그러면서 "전주시 지방채가 많기 때문에 오히려 민간에 개발이익을 넘기는 방식은 더 위험하다"며 "대한방직 부지는 전주시가 공공개발로 전환해 개발이익을 시민에게 돌려줄 수 있는 거의 마지막 큰 카드"라고 말했다.
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