전세계약을 앞둔 임차인이 복잡한 등기부등본과 시세, 선순위 근저당권 등을 일일이 확인하지 않아도 계약 과정에서 주의해야 할 위험 요소를 한눈에 살펴볼 수 있는 서비스가 경기도에서 시작됐다.
15일 경기도에 따르면 도는 이날 경기도청 다산홀에서 ‘AI와 사람의 연대, 함께 지키는 경기 주거 안전망’을 주제로 ‘경기 부동산 콘퍼런스 2026’을 열고 ‘경기 안심 부동산 포털’ 서비스를 공개했다.
‘경기 안심 부동산’은 전세계약을 앞둔 임차인이 주택 주소와 보증금 등을 입력하면 등기부등본과 건축물 정보, 시세, 선순위 권리관계 등 공공·민간 정보를 AI가 종합 분석해 ‘계약 전 권리분석보고서’를 제공하는 서비스다.
보고서는 단순히 부동산 정보를 나열하는 데 그치지 않고 소유권과 계약 상대방이 일치하는지, 압류 등 소유권 제한 사항이 있는지, 선순위 근저당권 규모는 어느 정도인지, 위반건축물 여부 등을 분석해 알려준다.
또 주택 시세와 임차보증금, 선순위 채권을 비교해 보증금의 안전성을 판단할 수 있도록 돕고, 경매 상황을 가정한 예상 낙찰가격과 선순위 채권, 임차보증금의 예상 배당 순서 등도 확인할 수 있다. 주택도시보증공사(HUG) 전세보증금반환보증 가입 가능 여부도 안내한다.
공동소유 주택을 계약하는 경우에는 다른 소유자의 동의 여부를 확인하고 필요한 위임장이나 인감증명서 등을 살펴보도록 안내하는 식이다. 선순위 근저당권이 설정돼 있다면 보증금보다 먼저 변제될 수 있다는 위험을 알리고, 계약 전 근저당권 말소나 감액을 협의한 뒤 잔금 지급 시 실제 말소 여부를 확인하도록 대응 방법도 제시한다.
임차인이 사전에 서비스를 이용하지 못했더라도 공인중개사가 현장에서 보고서를 발급해 계약 과정에 활용할 수 있도록 했다. 공인중개사는 AI 분석 결과에 현장에서 확인한 점유관계와 임대인 정보, 건축물 상태 등을 추가해 임차인에게 주요 위험 요소와 확인 사항을 설명하고, 작성된 보고서는 카카오톡 등 모바일 메신저로 무료 제공한다.
도는 AI가 공인중개사의 역할을 대신하는 것은 아니라고 강조했다. AI가 여러 기관에 흩어진 정보를 빠르게 분석한다면, 공인중개사는 현장 상황과 계약 당사자 정보 등 AI가 확인하기 어려운 부분을 살펴 최종적으로 임차인에게 설명하는 방식이다.
이에 따라 해당 보고서가 공인중개사의 법정 확인·설명 의무를 대신하는 것은 아니며, 계약을 체결하기 전에는 최신 등기부등본 등을 다시 확인해야 한다.
서비스는 이달부터 12월까지 시범 운영된다. 모든 유형의 주택 임대차 거래를 대상으로 하며, 확정일자와 전입세대열람원 등 필요한 정보를 확보하기 어려운 일부 단독·다가구주택은 우선 수동 입력 방식으로 운영된다. 경기도는 국토교통부와 행정안전부 간 연계 협의가 완료되면 해당 정보도 자동으로 제공할 계획이다.
도는 시범운영 기간 이용 편의성과 분석 기능을 보완하고 현장 의견을 반영해 내년부터 정식 운영할 예정이다. 이후 행정정보 연계를 확대해 월세와 매매 거래까지 서비스 범위를 단계적으로 넓힌다는 계획이다.
이날 행사에서는 한국공인중개사협회, 한국감정평가사협회, KB국민은행, 한국평가데이터(KODATA), 한국지능정보사회진흥원(NIA)과 ‘경기 부동산 거래 안전망 운영 및 활용 활성화를 위한 업무협약’도 체결됐다.
협약에 참여한 기관들은 서비스 운영과 제도 개선, 공인중개사 교육 및 현장 활용, 부동산 가격·시세·신용정보 연계, AI 기술 자문과 시스템 고도화 등에 협력하기로 했다.
추미애 지사는 “부동산 거래를 안심하고 할 수 있도록 제대로 된 시스템을 구축하는 것이 이번 사업의 목표”라며 “AI 시대에 맞게 시스템과 전문가가 결합해 안심할 수 있는 부동산 거래 문화를 만들어야 한다”고 말했다.
이어 “AI는 정보를 제공할 뿐 책임을 지지는 않는다”며 “공인중개사들이 계약자에게 위험 요인과 확인해야 할 사항을 정확하게 안내하는 문화가 시범운영 기간 잘 정착되길 바란다”고 당부했다.
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